Documento aponta que tokens não geram direitos reais fora da matrícula, alerta sobre efeitos para o crédito e consumidor e propõe agenda com CNJ, CVM e Banco Central para integrar soluções digitais com segurança jurídica.
O Operador Nacional do Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (ONR) endossa as conclusões da Nota Técnica nº 03/2025 do Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário (FNDI) e reitera que qualquer arquitetura de tokenização vinculada a imóveis precisa estar organicamente integrada ao Registro de Imóveis, à regulação financeira e de valores mobiliários e às diretrizes do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
A posição do Operador converge com o diagnóstico do FNDI de que a Resolução COFECI nº 1.551, ao instituir um ecossistema de “transações imobiliárias digitais” apartado da matrícula e de seus efeitos jurídicos, produz insegurança, confunde o consumidor e tensiona pilares do crédito imobiliário.
Para o ONR, a tecnologia é um meio e não um atalho. Tokens podem representar obrigações entre partes e otimizar fluxos de informação, mas não substituem a função constitutiva e publicitária do registro. “A propriedade e os direitos reais só nascem, se modificam ou se extinguem na matrícula. Essa é a âncora da confiança do mercado e do cidadão. Qualquer inovação que pretenda dialogar com o mundo físico do imóvel deve se acoplar a essa infraestrutura jurídica e não criar um espelho extrarregistral”, afirma Juan Pablo Correa Gossweiler, presidente do ONR.
A avaliação técnica do FNDI enfatiza que o mercado de financiamento imobiliário, a securitização e os mecanismos de garantia operam com previsibilidade justamente porque a matrícula funciona como base de risco única, auditável e oponível erga omnes. “Quando se desloca a negociação para um ambiente que sugere equivalência com direitos reais sem passar pelo registro, transfere-se risco para o consumidor e para a cadeia de crédito. O resultado não é eficiência, é assimetria de informação”, observa o ONR em sua análise interna.
Desde a publicação da resolução, o ONR intensificou sua participação no debate setorial em diálogo com as entidades que compõem o FNDI, com órgãos de supervisão e com a comunidade técnica. As equipes jurídicas e tecnológicas do Operador consolidaram subsídios sobre interoperabilidade, trilhas de auditoria, prevenção à lavagem de dinheiro e desenho de interfaces entre eventuais representações digitais e a matrícula, sempre com foco na preservação da fé pública registral. O conjunto dessas contribuições já integra a agenda de trabalho que será compartilhada com os fóruns competentes.
O posicionamento institucional não é oposição à modernização. É um método. “O Brasil tem condições de liderar soluções digitais para o mercado imobiliário, mas isso exige respeito à repartição constitucional de competências e ao papel do Registro de Imóveis. Inovar é integrar. É levar o digital até a matrícula, e não contornar a matrícula”, pontua Gossweiler. Na mesma linha, o Operador entende que a governança de ativos digitais associados a imóveis demanda coordenação entre CNJ, Banco Central e CVM, com salvaguardas regulatórias claras, rastreabilidade efetiva e proteção do usuário final.
Com base na convergência técnica com o FNDI, o ONR considera adequada a recomendação de revogação da Resolução COFECI nº 1.551 e a abertura de uma mesa de construção normativa capaz de acolher pilotos e provas de conceito que dialoguem, desde a origem, com o Registro de Imóveis e com o sistema financeiro regulado. O Operador se coloca à disposição para apoiar testes controlados, especificações de interoperabilidade e modelos de referência que preservem a segurança jurídica e a confiança do mercado.
O ONR seguirá reportando suas contribuições e participações sobre este tema, mantendo o setor e a sociedade informados sobre os próximos passos. “Nossa responsabilidade é garantir que cada avanço digital reforce, e jamais fragilize, os fundamentos que protegem o patrimônio das famílias, o acesso ao crédito e a fluidez das transações”, conclui o presidente do ONR.
Acesse a nota técnica na íntegra:
Sobre o Fórum
O Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário é resultado de um termo de cooperação entre as entidades envolvidas na dinâmica da produção, utilização, financiamento e registro de moradia e habitação no Brasil, com o objetivo de promover consensos, implementar melhorias e contribuir com o desenvolvimento dos setores envolvidos e do país.
É uma iniciativa pioneira na autorregulação e na cooperação entre as atividades de crédito, construção, incorporação e registro da propriedade imobiliária. É composto pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), pela Câmara Brasileira da Indústria e Construção (CBIC), pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib), pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e pelo Registro de Imóveis do Brasil (RIB).
Por Luana Lopes
Assessoria de Comunicação do ONR
